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- 後悔したくない人のための住宅ローン講座
平成１３年に閣議決定された「特殊法人等整理合理化計画」により、住宅金融公庫の廃止や新たな独立行政法人の設置が決定され、民間金融機関における多様な住宅ローンの商品展開とその実績は大きく伸びました。
また、住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）が支援する「フラット３５」（証券化ローン）の件数も、順調に伸びてきています。
一方、金融機関が住宅供給事業者と連携して住宅ローンに関する情報提供を提供する仕組みが定着するなど、住宅ローンの仲介や情報提供に係る業務をめぐる状況も大きく変化してきています。
住宅ローン商品が多様化する中で、金融取引における消費者保護法制が整備されつつありますが、消費者においても、自らのリスク許容度やニーズを考えながら、多くの住宅ローン商品から合理的かつ効率的な選択ができるよう、住宅ローンに係る情報を適切に提供することが必要不可欠です。
このような住宅金融環境の変化や多様化した住宅金融商品の中から、適切な金融商品を選択し、適切なアドバイスをすることが住宅ローンアドバイザーの役割です。
それぞれの住宅金融商品の特性を理解し、「どの住宅ローンが自分に最も適しているのか」を消費者自身の責任において判断することは、その商品性の複雑さゆえに不可能といっても過言ではありません。
住宅ローンのことは、住宅金融の専門家である「住宅ローンアドバイザー」にご相談ください。
＜ポイント１＞毎月いくら払えるのか調べましょう
一般に、住宅ローンの返済期間は３０年～３５年間といった長期となるため、返済終了後まできちんと支払いすることができるよう、余裕を持った資金計画、返済企画を立てることが重要です。
「住宅ローンはいくら借りられるのだろう？」ということを第一に考えてしまいがちですが、借りられるだけ借りて無理な資金計画・返済計画を立ててしまうと、将来、返済が困難になり、最悪の場合、せっかく手に入れた住宅を手放すことになってしまいます。
そんなことにならないよう、ご家族の将来を考え、「毎月●●万円なら返せるけど、住宅ローンはいくら借りられるのだろう？」と考えることが重要です。
はじめに、毎月いくら支払うことができるかを現在の家計収支を見ながら確認することをおすすめします。
確認した家計収支のうち、毎月の支払にあてることができる金額は、「住居費」「駐車場代」「住宅取得のための積立（毎月）」の合計になります。
また、ボーナス月には「住宅取得のための積立（ボーナス）」がありますので、その金額を毎月分に回した金額の合計が毎月支払うことができる金額となります。
この金額が、住宅ローンとして毎月支払いができる金額となりますが、あくまでも住宅取得前のものです。
入居後は、住宅手当が支給されなくなったり、光熱費が増加するなど、収入と支出の内容が変化しますので、この金額を上限と考え、金額を毎月の支払いに充てるのではなく、若干の余裕を持った計画にした方が安全です。
＜ポイント２＞入居後、必要となるお金
- ① 税金などの費用を毎月支払う必要があります。
- 「家賃並みの住宅ローン返済で夢のマイホームが手に入ります」をいった言葉で集客しようとする広告があります。しかし、入居後に支払うお金は住宅ローン返済だけではありません。
住宅ローン返済以外にも固定資産税・都市計画税が毎年課税されます。また、団体信用生命保険に加入する場合や火災保険・地震保険などに加入した場合は、保険料を毎年支払う必要があります。
- ② ライフイベントを念頭において考えよう
- 夢のマイホームを手に入れるためといっても、そのために余裕のない生活を余儀なくされたのでは意味がありません。
ご家族の記念日やご旅行の予定など、より豊かな生活を送ることも考えて、余裕をもった住宅ローンを組むことも大切なのです。
- ③ 住宅の点検・補修費用が必要になります
- 住宅は施工時をピークとして、時間の経過とともに性能が低下していきます。住宅を長持ちさせるためには、定期的に点検・補修する必要があり、そのための費用が必要になります。
定期的な点検・補修のための費用を積み立てておくと安心です。
＜ポイント３＞住宅ローンはいくら返済できるかを考えてお金を借りる
住宅ローンは限度額ギリギリまで借りるのではなく、毎月の返済余裕を考えて上限額を決めます。
次の表を参考に、住宅ローン借入額の目安にしてください。
＜ポイント４＞自己資金はいくら用意できるのか
家づくりの具体的な検討に入ったら、定期預金、財形貯蓄など、住宅取得のための自己資金（現金）として使える貯蓄がいくらあるか確認してください。
その際、それぞれの貯蓄商品の満期がいつなのかを確認しておくことが必要です。
家づくりの費用の支払いは、一般的に一括ではなく数回に分けて支払います。いざ、現金が必要になった時に満期が到来していないと、途中解約することになってしまいます。そのようなことをしなくてすむように、満期日の確認が必要なのです。
＜ポイント５＞「自己資金（現金）＝頭金」ではない
家づくりのための自己資金（現金）は、頭金、諸費用、耐久消費財（家具や家電など）購入資金を合計した金額以上の額が必要となります。
「自己資金（現金）＝頭金」として、契約してから諸費用が必要であることに気が付いたり、入居後に部屋のサイズに合ったカーテンを購入する費用が必要であることに気が付いた。などということがないようにしてください。
- ①住宅取得に必要な貯蓄額
- １．頭金
２．諸費用
３．耐久消費財購入費
４．不測の事態、ライフイベントのための備え
※この中で、1～2が住宅取得のために最低限必要な自己資金（現金）となります また、長期にわたる返済の途中には、病気やケガ、転退職などの不測の事態によって収入が減少する可能性もあります。そのような事態に備えて、少なくとも半年分の生活費がまかなえる程度と当面のライフイベントのための貯蓄を残しておくことが理想的です 。
- ②頭金は最低でも建設費の20％を用意する事が理想的
- 住宅ローンの融資限度額は、建設費（住宅ローンによっては土地購入費含む。以下同じ）の80％までが一般的ですから、頭金は最低でも建設費の20％を用意することが理想的です。
建設費の80％以上の融資が受けられる住宅ローンもありますが、家計に占める住宅ローンの割合が高くなり家計を圧迫する恐れがあります。
頭金は多ければ多いほど住宅ローン借入額が少なくなるので、毎月の返済額や総返済額が少なくなり、家計への負担も軽くなります。
また、将来、住宅を売却することになった時、住宅ローン残高より売却価格が低くなってしまう場合は住宅ローンが残ってしまいます。
このような事態を防ぐためにも、充分な頭金を用意して住宅ローンの借入額が少なくなるようにすることが理想です。
- ③諸費用として建設費の10％程度は必要
- 頭金の他に、手数料や税金などの諸費用がかかります。諸費用の金額は建設費の10％程度必要になります。
土地を購入する場合は。土地の仲介手数料が必要となるため、10％以上かかる場合もあります。
＜ポイント６＞土地購入＋建築費の目安の確認
住宅ローン借入額や用意できる頭金の金額を確認したら、それぞれの金額を合計します。この合計金額は、土地購入費・建設費の目安となります。
※長期にわたる返済の途中には、病気やケガ、転退職などの不測の事態によって収入が減少する可能性もあります。そのような事態に備えて、少なくとも半年分の生活費がまかなえる程度と当面のライフイベントのための貯蓄を残しておくことが理想的です 。
住宅ローンは、各ご家庭で状況が違います。
ご家族だけで悩まないで、専門家にぜひご相談ください。
